Durante 2019, la tónica general del mercado de oficinas de Málaga fué la estabilidad.

El tamaño del parque roza los 485.000 m² por tercer año consecutivo, a la espera de la incorporación de grandes desarrollos que tendrán un importante impacto en la ciudad y en la reconfiguración de la actividad empresarial.

El mercado de usuarios mantiene un nivel de contratación discreto debido a la escasez de oferta y las rentas continúan también casi en plano, con crecimiento más notable en determinadas zonas.

El mercado de oficinas de Málaga cuenta con un stock de 484.910 m² (incluye edificios de uso exclusivo de oficinas y superficie de oficinas en edificios mixtos, pero excluye los edificios propiedad de las administraciones públicas). Se trata del tercer año consecutivo sin alteraciones, después del marcado ajuste de 2018 tras la salida de 174.690m² por cambio de uso a residencial o comercial.

La disponibilidad de oficinas mantiene la tendencia de descenso iniciada en 2015. A primer trimestre de 2020 la variación en volumen de oferta se situó un 35.84% por debajo de la cifra registrada el año anterior (25.300 en 2020 frente a 39.433 en 2019).

La tasa de disponibilidad del mercado total de Málaga alcanza el 4,88%(cerca de 3,2 puntos porcentuales por debajo del 8% registrado en 2019), si bien la zona prime cuenta con apenas el 2.5% de espacios vacíos.

Evolución renta media (ciudad VS zona prime)
Evolución del Stock
Evolución del stock VS la desocupación


El mayor dinamismo en el tejido empresarial de la ciudad, unido a un crecimiento de la demanda y a la oferta insuficiente han llevado al mercado de oficinas de Málaga a una situación de colapso.

A pesar de esto, cada vez son más las multinacionales (muchas relacionadas con el sector tecnológico) que incluyen a Málaga en su radar para implantar una sede. La ciudad ofrece no solo una atractiva calidad de vida, con un excelente clima y una amplia variedad de oferta cultural y de ocio, si no que cuenta con un entorno innovador y con infraestructuras que dan acceso directo a grandes capitales, tanto nacionales como internacionales. Todos ellos factores claves para captar y retener talento.

El descenso en el volumen de superficie disponible mantuvo las rentas en fase expansiva durante 2019, si bien a un ritmo moderado, asociado con la ralentización de la contratación.

La renta media de cierre se situó en 10,80 €/m²/mes, lo que representa crecimiento interanual del 1.40%. La zona prime registró el nivel medio más alto (cerca de 13.85 €/m²/mes) y también la renta máxima de salida (18,50 €/m²/mes). La renta media de la zona descentralizada (9.65 €/m²/mes) estableció el mayor incremento interanual del mercado (10% respecto a 2018), ya que concentra la mayor parte del stock de edificios de uso exclusivo de oficinas y, en consecuencia, la mayor parte de la actividad del mercado de usuarios.

Continuando con la tendencia marcada en los últimos años, las subidas en los valores de renta se registran principalmente en los edificios de uso exclusivo de oficinas con niveles de ocupación en torno al 100%.


Continuando con la tendencia marcada en los últimos años, las subidas en los valores de renta se registran principalmente en los edificios de uso exclusivo de oficinas con niveles de ocupación en torno al 100%.

Málaga está presente en el mapa nacional de operaciones en rentabilidad. La llegada de capital internacional (el reit canadiense Inovalis adquirió a finales de 2019 el complejo de oficinas Málaga Business Park) eleva claramente la confianza de los inversores en una plaza con claro recorrido de crecimiento.

Existen, además, activos disponibles en el mercado que se espera sean transaccionados en los próximos meses.

Por otro lado, la posible entrada de desarrolladores de suelo a riesgo y las alianzas entre promotores locales y fondos internacionales especializados en oficinas permitirán la ejecución de los proyectos previstos, con el objeto de poner el producto en venta una vez alcanzado un nivel de ocupación cercano al 100%.

Las yields en el mercado de oficinas de Málaga oscilan entre el 5% y el 5,5% en prime y el 8% en los submercados más alejados del centro. Málaga alcanza ya niveles similares al de otras ciudades secundarias.

Comparativa Rentas de salida
Rentas teóricas zonas prime de Europa 2T 2019
Comparativa Yield teórica (%)


¿Dónde está la oportunidad en el mercado de oficinas en Málaga?

Málaga se presenta como una excelente alternativa para el desarrollo de nuevos proyectos debido tanto al futuro recorrido de las rentas de mercado como a la demanda insatisfecha existente que estimamos puede superar los 50.000 m².

Los nuevos desarrollos deben estar adaptados a las necesidades de las empresas que ya están instaladas en la ciudad y necesitan espacios de mayor calidad y prestaciones, así como para continuar atrayendo nuevas demandas.

Es muy necesario en este caso la colaboración por parte de la instituciones públicas para facilitar la mejora del parque de oficinas de la ciudad, pues el principal argumento de atracción para inversores y futuros promotores consiste en aportarles las máximas facilidades para desarrollar proyectos.

HIGHLIGHTS

  • Parque de oficinas obsoleto, necesidad de nuevos proyectos adaptados a las exigencias actuales (disponibilidad en niveles mínimos 4,88% general, menor del 3% en la mayoría de las zonas)

  • El espacio flexible aterriza en Málaga, dos operadores de primer nivel nuevos players e interés de otros

  • Málaga como destino para empresas internacionales

  • Tendencia optimista, rentas crecientes sostenidas y demanda activa

  • Málaga despierta interés en los inversores especialistas en oficinas

  • Disponibilidad global del mercado menor del 5% (4,88%) con tasas de desocupación en las zonas principales o de mayor demanda aún inferiores (mayor del 3% PRIME, CBD Y PTA

  • Parque de oficinas con tamaño insuficiente para continuar el crecimiento económico de la ciudad

  • Comparativa Stock:
    - Málaga 485 k m² (dispo. 4,88%)
    - Sevilla 1,2 Mm² (dispo. mayor del 25%)
    - Barcelona 6,2 Mm² (dispo. 4,15%)
    - Valencia aprox. 774 k m² (dispo. menor del 10%)

  • En los últimos 12 meses registradas 3 operaciones en rentabilidad con players que antes no mostraban interés

COVID19

IMPACTO

OPORTUNIDAD

Incertidumbre sobre la afección del teletrabajo y cambios en el modelo de oficina

Los nuevos proyectos en entrar en carga se posicionarán en el mercado dada la fuerte demanda detectada y la necesidad de actualización/renovación del parque de oficinas

Ralentización de las demandas

El Ayuntamiento como primer alentador de la ampliación del parque de oficinas

La gestión profesionalizada de los edificios se posiciona (medidas COVID FREE, etc)

Proyectos sostenibles de calidad en ubicaciones urbanas

Inversión oportunista espera descuentos, pero muestra aún interés